“在格鲁吉亚买套房就能拿居留”，这句话流传了好几年，但 2026 年起门槛已从 10 万美元提高到 15 万美元，租金回报也在往下走。这篇讲买房居留的现行规则、第比利斯和巴统的房价租金、买房流程，以及中国买家容易忽略的坎。开公司、个人企业家 1% 税制和工作许可详见本站特色栏目第一轮的《开公司做数字游民》。
买房居留：门槛已提到 15 万美元
格鲁吉亚的“买房居留”指的是短期居留许可（temporary residence permit）中的不动产所有权类别：外国人在格鲁吉亚拥有非农业用途的不动产，市场价值达到门槛，即可申请一年期居留，可续签，配偶和子女可以随同申请。
门槛自 2019 年起一直是 10 万美元。据移民行业媒体 IMI Daily（2026 年 2 月）和美国移民律所 Erickson Immigration Group（EIG）的整理，格鲁吉亚政府将其提高到 15 万美元，3 月 1 日起适用于新申请。Georgia Today 2026 年 4 月 8 日报道政府修订居留许可规则时，也写明不动产类居留门槛为 15 万美元（不含农业用地），生效前已递交的申请仍按旧规处理。生效时点说法略有出入，但现在的新申请人都要按 15 万美元准备。
几个关键细节：
- 看评估价，不看成交价：以经国家认证的评估机构出具的市场估值为准，按等值拉里计；成交价再高，估值不到线也不行。
- 老持证人续签：EIG 称，已按 10 万美元获批、持续持有房产的人可以按原规则续签。这是单一来源，续签前请以公共服务大厅（Public Service Hall）的最新要求为准。
- 农业用地不算：无论多少钱，农业用地都不能拿来申请。
另一条路是投资居留许可：在格鲁吉亚投资不少于 30 万美元（含符合条件的不动产），可获 5 年期居留。据税务咨询机构 IBCCS 的整理，以 30 万美元以上不动产获得投资居留、并持有满 5 年者，可以申请永久居留。15 万美元这条路则只是一年一续，本身不通向永居。
注意：居留许可不等于工作许可，也不等于税务居民身份，具体请咨询持牌律师或税务顾问。
房价与租金：2026 年的真实数字
格鲁吉亚券商 Galt & Taggart 按月跟踪住宅市场，数据来自公共登记处和开发商调查。几组数字如下：
| 指标 | 第比利斯 | 巴统 |
|---|---|---|
| 新房均价（美元/平方米） | 1412（2026 年 5 月） | 1893（2026 年 3 月） |
| 二手房均价（美元/平方米） | 1366 | 1479 |
| 毛租金回报率 | 8.4% | 7.1% |
| 租金走势 | 月租约 9.9 美元/平方米，持平 | 同比跌 7.3% |
来源：GBC 转述 Galt & Taggart 报告（2026 年 6–7 月）。物业顾问公司 Colliers Georgia 给出的区间相近：第比利斯每平方米 1300–1500 美元，巴统 1600 美元以上。
拿 15 万美元门槛对照一下：按第比利斯新房均价，大约要买 106 平方米；按巴统新房均价，约 79 平方米。
回报率要冷静看：
- 8.4% 和 7.1% 都是毛回报，没扣空置、物业、维修和管理费；巴统以日租为主，冬季空置多。
- 巴统在下行：Investor.ge 引 Galt & Taggart 数据，巴统租金回报从 2024 年的 8.8% 降到 2025 年的 7.4%；2025 年底开发商未售出的公寓约 1.24 万套，同比增加近 14%。
- 巴统靠外国买家：2025 年外国人占巴统公寓成交的 52%。Colliers 估计第比利斯外国买家约占一成，巴统五到六成，主要来自俄罗斯、乌克兰和以色列。外部需求一变，价格就会受影响。
外国人怎么买：流程不复杂，坑在细节
除农业用地外，外国人可以和本国人一样买住宅和商业地产，不需要先有居留。据当地咨询公司 PB Services 的整理，基本流程是：
- 到公共登记处（NAPR）调取产权摘录，核对产权人、抵押和查封等权利负担；
- 签买卖合同。人不在格鲁吉亚的，可以出具经公证的授权委托书，由代理人办理；
- 付款后到公共登记处过户，通常 1–4 天，规费约 150–350 拉里（Expat Hub 写 50–200 拉里），越快越贵；
- 拿到电子产权证明后，就可以去做评估、申请居留。
当地外籍人士服务网站 Expat Hub 列出的持有成本是：格鲁吉亚没有类似印花税的交易税；个人房产税和家庭年收入挂钩，年收入低于 4 万拉里免征；住宅出租可登记后按租金毛收入 5% 纳税；持有满两年再出售，个人住宅一般免资本利得税。税务处理因人而异，以格鲁吉亚税务局规定和持牌税务顾问意见为准。
最常见的几个坑：
- 期房：巴统和第比利斯大量项目是期房，交付标准分“黑框”（毛坯）、“白框”（简装）、“绿框”（近精装）等，合同里要写清楚。开发商延期或资金链断裂的风险由买家承担，选有交付记录的开发商，付款节点和完工进度挂钩。
- 乡村房子的地类：格鲁吉亚宪法和 2019 年《农业用地所有权组织法》规定，外国人原则上不能取得农业用地，例外是继承和经政府批准的投资计划。该法把宅旁园地（homestead land）也划入农业用地，所以看中卡赫季带葡萄园的老房子，先查清登记地类。
- 为了凑居留买房：评估价不到线，或者房价下跌后续签时估值不够，都会影响居留。只为身份而买、又不打算长住的，账要算清楚。
中国买家额外要过的一关：资金出境
按国家外汇管理局《个人购汇申请书》，境内个人每年 5 万美元的便利化购汇额度不得用于境外买房、证券投资、人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。申请书同时写明不得借用他人额度分拆购汇，违规者列入“关注名单”，当年及之后连续 2 年不享有便利化额度，并可能被行政处罚、移送反洗钱调查。人民网 2017 年报道，外汇局澄清这一限制并非新政。
合规的做法，是使用本来就在境外、来源合法的资金，或者按规定办理的其他渠道。涉及跨境资金和税务申报（中国税务居民的境外所得同样需要申报）的，请咨询持牌律师和税务师，本文不构成法律或税务意见。
值不值得买：编辑的判断
本来就打算在第比利斯长住几年的人，买一套地段好、评估价站得住的房子顺便解决居留，是合理选择。如果目的只是“拿身份”加“收租”，就要正视三点：一年一续不通往永居；巴统回报在降、库存在升；资金出境受严格限制。多数人先租住一段时间再决定，更稳妥。
参考来源
- IMI Daily：Georgia to Hike Property-Based Investor Visa to $150,000 Next Month（2026-02-02）
- Erickson Immigration Group：Georgia to Increase Real Estate Investment Threshold for Residence Permits Effective March 1, 2026（2026-02-27）
- Georgia Today：Government Updates Residence Permit Rules for Foreigners（2026-04-08）
- YB Case：Georgia Raises the Real Estate Investment Threshold for Temporary Residence Permits（2026-02-09）
- IBCCS：Georgia Real Estate Residency in 2026（2026-03-23）
- GBC：3,748 apartments sold in Tbilisi, average rent held steady at $9.9 per square meter（2026-07-01，引 Galt & Taggart）
- GBC：Apartments in Batumi have become more expensive, rents have fallen by 7.3% y/y（2026-06-01，引 Galt & Taggart）
- Investor.ge：Sector Snapshot: Batumi Residential Real Estate（2026-04-20）
- CBW：There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi – Colliers Georgia
- 格鲁吉亚立法公报 Matsne：Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership（2019）
- JAMnews：Foreigners will no longer be able to buy land in Georgia after 16 December（2018-12-12）
- PB Services：Can non-residents buy real estate in Georgia remotely?
- Expat Hub：Investing in Georgia: taxes and other costs when buying property
- 国家外汇管理局：个人购汇申请书（2021 年版，PDF）
- 人民网：外汇局澄清：个人购汇不允许境外购房并非新政（2017-01-03）